01、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；
2012-03-17
2012-03-05
2012-03-03
房地產開發十大稅務問題
房地產開發週期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。
【RE】PROCEDURE & IN-DETAIL
1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段
國有土地使用證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提。但是，這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。
國有土地使用證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提。但是，這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。
2012-02-26
房地產開發流程
第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
房地產開發的十個步驟
（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點
在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作 起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。
在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作 起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。
2012-02-23
房地產開發流程管理的概述和現狀
第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。
2012-02-22
中信四大地王之痛: 零利润、被限价、难入市
「中信地產上述地王在上演著各自的『故事』，在樓市調控不斷加碼的市場情況下，該如何熬過寒冬呢？中投顧問
房地產行業研究員韓長吉向時代週報記者分析：「地王項目遭遇調控壓力，項目預期盈利能力沒有達到既定水平，導致利潤率下降。在只能保證較低收益率的情況
下，以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。」市場狂熱時，砸下重金搶得地王，只有一時的風光和短暫的快感。
而在市場驟然轉冷時，將不得不吞下自釀的苦酒。具備央企背景的中信房地產股份有限公司（以下簡稱「中信地產」），正在經歷這樣的地王之痛。
2007年9月，中信地產霸氣出手，以7700元/平方米的樓面價、46.5億元的總價拍下珠海南屏一塊土 地，溢價達156%，摘得當時「華南地王」；同年10月，中信地產聯合世紀城地產，經過上百輪鏖戰，以11.5億元取得東莞西平一地塊，並以6077元/ 平方米刷新西平土地成交紀錄；2009年11月，中信集團斥資36億元拍得天津天嘉湖北側地塊，地塊面積為248萬平方米，成為當年天津地塊面積和總地價 的雙料「地王」；2010年3月，中信地產經過64輪競價，最終以52.4億元的總價競得京南大興一地塊，刷新北京總價地王紀錄。
時光荏苒，上述項目依次進入銷售期，卻遭遇到各自的尷尬。珠海地王項目因遠高於珠海市政府房價上限，成交停 滯；東莞地王在等待4年之後，終於進入市場；天津天嘉湖地王，因天津樓市供大於求，而處於觀望狀態並拖延入市；以最快時間入市的大興地王，也因成本過高而 利潤微乎其微。
市場行情每況愈下，回暖曙光更是遙遙無期。中信地產該如何消化手中的地王項目？時代週報記者就此問題咨詢中信地產品牌營銷部人士，截至發稿時，並未得到任何回復。
珠海中信紅樹灣命途難料
2007年9月28日，中信地產在珠海那霸氣的一「舉」，著實讓珠海樓市沸騰了。當時，萬科集團與西安格力地產股份有限公司（以下簡稱「格力地產」）聯合體以7500元/平方米的報價輸給了中信。事過4年後，格力地產一位高層向時代週報記者談及此次拍地時，依然大為感歎央企的財力雄厚。
當時，7700元/平方米的樓面價在珠海是一個不可想像的數字，即使是今天，該地塊依然是珠海樓市的單價地王。之前，珠海最高的樓面價紀錄，便是和中信地塊緊緊相鄰的珠國土2005-13地塊，為3510元/平方米，中信地產曾參與此地拍賣，最終鎩羽而歸，而由珠海華發實業股份有限公司拍得。據悉，中信地產拿下該地時，周邊樓盤的銷售人員連夜開了慶功宴，他們有了漲價的理由。
反觀當時珠海樓價，與中信地王相鄰的華發世紀城售價也不過1萬元/平方米，主城區的樓盤大都在8000-9000元/平方米，甚至有樓盤售價低於該地的地價。
「中信拿地之後，業內人士一直在等，看該項目什麼時候入市？打造怎麼樣的產品？以什麼價格出售？」珠海當地一位業內人士如是向時代週報記者表示。
殊不知，這一等就等了3年。2009年，在港珠澳大橋動工、橫琴新區開發等利好刺激下，珠海樓市迅速回暖，多數樓盤由年初的8000-9000元/平方米，升至年末的1萬元/平方米出頭。2010年上半年，珠海樓市多個樓盤再度躥升至1.5萬元/平方米以上，可謂「升」勢逼人。見此火爆行情，中信地王項目在2010年下半年入市，並定案名為中信紅樹灣。
入市以來，中信紅樹灣的價格一直在2萬元/平方米以上。「雖遠高於市場均價，但由於具備較好的觀賞澳門夜景的角度、產品頗具創新以及在使用率上『大做手腳』，中信紅樹灣一直賣得非常好。」據珠海世聯地產人士稱，自2010年9月底入市，中信紅樹灣勁銷16億元；2011年前7個月，銷售金額突破18億元，上半年單盤成交量占珠海市場份額約16%。
當中信地產以為3年的苦等之後終於迎來好日子，11月1日，一紙突如其來的限購、限價令讓中信紅樹灣很「受傷」。珠海市政府規定：在珠海沒有一年納稅證明的異地客戶不得購房；主城區新取得預售的樓盤售價不得高於11285元/平方米。
「雙限令」下達之後，珠海多位業內人士向時代週報記者表示，受影響最大的就是中信紅樹灣。「中信紅樹灣不少客戶來自異地。」「其他賣1.5萬—1.6萬元/平方米的樓盤，改為毛坯後1.1萬元/平方米也能賣，但中信紅樹灣即便以毛坯出售價格也接近2萬元/平方米。」蹊蹺的是，就在限購令執行前夕，中信紅樹灣有766套房源取得預售，其中住宅為754套。
為了應對限價政策，中信紅樹灣採取了不降價、暫時不備案的銷售策略。
記者在珠海市住房和城鄉規劃建設信息網查詢到，截至2011年12月26日，中信紅樹灣該批房源售出套數僅為11套，但中信地產相關人士拒絕向時代週報記者透露網簽價格。
12月31日「雙限令」到期後，若珠海繼續執行「雙限令」，中信紅樹灣的命運又會如何？
大興地王利潤微薄
禍不單行，不僅中信紅樹灣前景難料，中信地產在北京大興製造的另一地王，也陷入利潤微薄或略微虧損的「尷尬境地」。
2010年3月15日，北京兩會過後的第一天，三大地王橫空出世，其中大興區亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊打上「中信製造」的烙印。當天，中信地產歷經64輪舉牌，以52.4億元摘得該地塊，是25.75億元起始價的兩倍，奪得北京「總價」地王稱號；同年12月，中信地產又底價摘得大興區亦莊新城（X1-3）地塊。然而，這兩地塊總建築面積不過51萬平方米，中信地產卻宣稱要打造一個有170萬平方米體量的中信新城。
中信地產拿地之時，市場人士就指出，如此大的量，對項目的資金和銷售等方面有多重考驗。而經計算，這兩宗土地樓面價分別為13395元/平方米、18000元/平方米。而據北京中原數據統計，大興區2009年、2010年、2011年的平均地價為7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地價遠遠高於區域平均值，這著實考驗著中信新城的定價水平。
而實際上，中信地產在拿地一年後，選擇低價入市。據北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，2011年6月30日，中信新城（網上的名稱為中信悅海苑）716套房源取得預售證，目前已經售出508套，成交均價為23054元/平方米。8月27日，中信新城318套房源取得預售，目前僅出售90套，成交均價為23760元/平方米。
這樣的價格，使得該項目土地成本占售價比頗高。據北京中原的統計數據顯示：2009年、2010年北京誕生的，目前進入銷售的16個地王項目，平均土地成本占售價比為39.2%，唯獨中信新城土地成本占售價比達55.2%。世聯地產首席分析師王海斌向時代週報記者表示：「一般情況下，地價占房價的30%，房價最低也得是地價的兩倍。」按王海斌的算法，中信新城的售價最少為2.6萬元/平方米，這遠遠超過中信新城實際售價。以此來看，中信新城或將陷入零利潤或略微虧損的尷尬局面。
此外，大興區域強勁的市場供貨量，也讓中信新城的去庫存化壓力明顯。北京中原分析師張大偉向時代週報記者透露，進入2011年，大興憑借近30個樓盤在售、超過200萬平方米的龐大住宅供應量，當之無愧地成為如今京城樓市的「主戰場」。眾多勁敵在同一戰場拚殺，中信新城該如何突出重圍？
天津、東莞地王拖延入市
更讓中信地產尷尬的是，中信地產於2009年在天津取得的天嘉湖地王至今仍未入市。
2009年11月2日，中信地產以底價36億元拿下了天津津南區八里台鎮天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬平方米，創下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價的新高。
據中信地產的規劃，該項目規劃建築面積251萬平方米，容積率1.01，將打造成為集居住、休閒、旅遊、商務、教育、文化為一體的大型居住區。目前已確定案名為中信公園城，主要產品分為別墅、洋房和高層。
據悉，近幾年天津市產生的地王項目，如星耀五洲、金地紫樂府、融創王府一號已經悉數入市，唯獨中信公園城缺席。天津一位開發商向時代週報記者表示，天津目前有11個衛星城在建，除了外環線上的幾個衛星城之外，其他的都面臨強大的供大於求壓力，尤其是中信公園城所處的天嘉湖板塊，雲集了星耀五洲、海爾地產以及「價格殺手」碧桂園等多個大體量樓盤，「天嘉湖板塊在市場火爆之時，吸引了不少投資客，但市場冷清之時，庫存壓力就凸顯出來了。」事實上，在2011年8月，合富輝煌統計的天津市場供需比為1:0.5，在供應量更大的天嘉湖板塊，這一比例失調程度或更加嚴重。
王海斌表示：「開發商從拿地到發售，一般是12-18個月，而萬科、恆大都在8個月左右。」時代週報記者瞭解到，中信公園城將於明年上半年入市，以此來看，其拖延入市有1年之久。然而，拖延入市最嚴重的，還屬中信地產在東莞的地王項目。
2007年10月25日，經過上百輪激戰，聯名競投的中信地產與世紀城地產以11.5億元成為東莞南城西平一地塊的「主人」，以樓面價6077元/平方米刷新了東莞城區土地拍賣的最高紀錄。2011年上半年，該項目對外發售，案名為中信凱旋公館。首期推出售價2萬元/平方米的聯排別墅。而11月初亮相的高層洋房，還處於誠意登記階段。時代週報記者瞭解到，今年以來，西平片區供應量大增，年內有光大景湖十期、天利中央花園、中熙香城名門、國際公館?貝麗湖等眾多洋房樓盤扎堆入市。在周邊地區高層均價在7000-8000元/平方米的市場行情下，中信凱旋公館的銷售壓力可想而知。
中信地產上述地王在上演著各自的「故事」，在樓市調控不斷加碼的市場情況下，該如何熬過寒冬呢？中投顧問房地產行業研究員韓長吉向時代週報記者分析：「地王項目遭遇調控壓力，項目預期盈利能力沒有達到既定水平，導致利潤率下降。在只能保證較低收益率的情況下，以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。」
事實上，中信地產在售項目中，地王項目的占比偏高，使得其2011年的業績也不盡理想。據中房信?克而瑞的數據，2011年前三季度，中信地產銷售額為196億元，按此速度，2011年全年的銷售額或將為260億元，而這將低於2010年的280億元。
中信地產雖未向外公佈2011年的銷售目標，但業績低於去年，也是非常嚴重的。王海斌表示：「針對國企，包括央企，旺市的時候要提高利潤率；而淡市的時候，主要任務就是完成銷售業績。」
手握多個地王項目，中信地產想要多賣樓，恐怕還是要等到市場回暖之時。 王海斌估計得等到2012年、2013年之後了。換言之，在樓市繼續寒冷的日子裡，中信地產旗下那些陷入困境的地王項目，著實還要「受凍」一陣子。
而在市場驟然轉冷時，將不得不吞下自釀的苦酒。具備央企背景的中信房地產股份有限公司（以下簡稱「中信地產」），正在經歷這樣的地王之痛。
2007年9月，中信地產霸氣出手，以7700元/平方米的樓面價、46.5億元的總價拍下珠海南屏一塊土 地，溢價達156%，摘得當時「華南地王」；同年10月，中信地產聯合世紀城地產，經過上百輪鏖戰，以11.5億元取得東莞西平一地塊，並以6077元/ 平方米刷新西平土地成交紀錄；2009年11月，中信集團斥資36億元拍得天津天嘉湖北側地塊，地塊面積為248萬平方米，成為當年天津地塊面積和總地價 的雙料「地王」；2010年3月，中信地產經過64輪競價，最終以52.4億元的總價競得京南大興一地塊，刷新北京總價地王紀錄。
時光荏苒，上述項目依次進入銷售期，卻遭遇到各自的尷尬。珠海地王項目因遠高於珠海市政府房價上限，成交停 滯；東莞地王在等待4年之後，終於進入市場；天津天嘉湖地王，因天津樓市供大於求，而處於觀望狀態並拖延入市；以最快時間入市的大興地王，也因成本過高而 利潤微乎其微。
市場行情每況愈下，回暖曙光更是遙遙無期。中信地產該如何消化手中的地王項目？時代週報記者就此問題咨詢中信地產品牌營銷部人士，截至發稿時，並未得到任何回復。
珠海中信紅樹灣命途難料
2007年9月28日，中信地產在珠海那霸氣的一「舉」，著實讓珠海樓市沸騰了。當時，萬科集團與西安格力地產股份有限公司（以下簡稱「格力地產」）聯合體以7500元/平方米的報價輸給了中信。事過4年後，格力地產一位高層向時代週報記者談及此次拍地時，依然大為感歎央企的財力雄厚。
當時，7700元/平方米的樓面價在珠海是一個不可想像的數字，即使是今天，該地塊依然是珠海樓市的單價地王。之前，珠海最高的樓面價紀錄，便是和中信地塊緊緊相鄰的珠國土2005-13地塊，為3510元/平方米，中信地產曾參與此地拍賣，最終鎩羽而歸，而由珠海華發實業股份有限公司拍得。據悉，中信地產拿下該地時，周邊樓盤的銷售人員連夜開了慶功宴，他們有了漲價的理由。
反觀當時珠海樓價，與中信地王相鄰的華發世紀城售價也不過1萬元/平方米，主城區的樓盤大都在8000-9000元/平方米，甚至有樓盤售價低於該地的地價。
「中信拿地之後，業內人士一直在等，看該項目什麼時候入市？打造怎麼樣的產品？以什麼價格出售？」珠海當地一位業內人士如是向時代週報記者表示。
殊不知，這一等就等了3年。2009年，在港珠澳大橋動工、橫琴新區開發等利好刺激下，珠海樓市迅速回暖，多數樓盤由年初的8000-9000元/平方米，升至年末的1萬元/平方米出頭。2010年上半年，珠海樓市多個樓盤再度躥升至1.5萬元/平方米以上，可謂「升」勢逼人。見此火爆行情，中信地王項目在2010年下半年入市，並定案名為中信紅樹灣。
入市以來，中信紅樹灣的價格一直在2萬元/平方米以上。「雖遠高於市場均價，但由於具備較好的觀賞澳門夜景的角度、產品頗具創新以及在使用率上『大做手腳』，中信紅樹灣一直賣得非常好。」據珠海世聯地產人士稱，自2010年9月底入市，中信紅樹灣勁銷16億元；2011年前7個月，銷售金額突破18億元，上半年單盤成交量占珠海市場份額約16%。
當中信地產以為3年的苦等之後終於迎來好日子，11月1日，一紙突如其來的限購、限價令讓中信紅樹灣很「受傷」。珠海市政府規定：在珠海沒有一年納稅證明的異地客戶不得購房；主城區新取得預售的樓盤售價不得高於11285元/平方米。
「雙限令」下達之後，珠海多位業內人士向時代週報記者表示，受影響最大的就是中信紅樹灣。「中信紅樹灣不少客戶來自異地。」「其他賣1.5萬—1.6萬元/平方米的樓盤，改為毛坯後1.1萬元/平方米也能賣，但中信紅樹灣即便以毛坯出售價格也接近2萬元/平方米。」蹊蹺的是，就在限購令執行前夕，中信紅樹灣有766套房源取得預售，其中住宅為754套。
為了應對限價政策，中信紅樹灣採取了不降價、暫時不備案的銷售策略。
記者在珠海市住房和城鄉規劃建設信息網查詢到，截至2011年12月26日，中信紅樹灣該批房源售出套數僅為11套，但中信地產相關人士拒絕向時代週報記者透露網簽價格。
12月31日「雙限令」到期後，若珠海繼續執行「雙限令」，中信紅樹灣的命運又會如何？
大興地王利潤微薄
禍不單行，不僅中信紅樹灣前景難料，中信地產在北京大興製造的另一地王，也陷入利潤微薄或略微虧損的「尷尬境地」。
2010年3月15日，北京兩會過後的第一天，三大地王橫空出世，其中大興區亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊打上「中信製造」的烙印。當天，中信地產歷經64輪舉牌，以52.4億元摘得該地塊，是25.75億元起始價的兩倍，奪得北京「總價」地王稱號；同年12月，中信地產又底價摘得大興區亦莊新城（X1-3）地塊。然而，這兩地塊總建築面積不過51萬平方米，中信地產卻宣稱要打造一個有170萬平方米體量的中信新城。
中信地產拿地之時，市場人士就指出，如此大的量，對項目的資金和銷售等方面有多重考驗。而經計算，這兩宗土地樓面價分別為13395元/平方米、18000元/平方米。而據北京中原數據統計，大興區2009年、2010年、2011年的平均地價為7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地價遠遠高於區域平均值，這著實考驗著中信新城的定價水平。
而實際上，中信地產在拿地一年後，選擇低價入市。據北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，2011年6月30日，中信新城（網上的名稱為中信悅海苑）716套房源取得預售證，目前已經售出508套，成交均價為23054元/平方米。8月27日，中信新城318套房源取得預售，目前僅出售90套，成交均價為23760元/平方米。
這樣的價格，使得該項目土地成本占售價比頗高。據北京中原的統計數據顯示：2009年、2010年北京誕生的，目前進入銷售的16個地王項目，平均土地成本占售價比為39.2%，唯獨中信新城土地成本占售價比達55.2%。世聯地產首席分析師王海斌向時代週報記者表示：「一般情況下，地價占房價的30%，房價最低也得是地價的兩倍。」按王海斌的算法，中信新城的售價最少為2.6萬元/平方米，這遠遠超過中信新城實際售價。以此來看，中信新城或將陷入零利潤或略微虧損的尷尬局面。
此外，大興區域強勁的市場供貨量，也讓中信新城的去庫存化壓力明顯。北京中原分析師張大偉向時代週報記者透露，進入2011年，大興憑借近30個樓盤在售、超過200萬平方米的龐大住宅供應量，當之無愧地成為如今京城樓市的「主戰場」。眾多勁敵在同一戰場拚殺，中信新城該如何突出重圍？
天津、東莞地王拖延入市
更讓中信地產尷尬的是，中信地產於2009年在天津取得的天嘉湖地王至今仍未入市。
2009年11月2日，中信地產以底價36億元拿下了天津津南區八里台鎮天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬平方米，創下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價的新高。
據中信地產的規劃，該項目規劃建築面積251萬平方米，容積率1.01，將打造成為集居住、休閒、旅遊、商務、教育、文化為一體的大型居住區。目前已確定案名為中信公園城，主要產品分為別墅、洋房和高層。
據悉，近幾年天津市產生的地王項目，如星耀五洲、金地紫樂府、融創王府一號已經悉數入市，唯獨中信公園城缺席。天津一位開發商向時代週報記者表示，天津目前有11個衛星城在建，除了外環線上的幾個衛星城之外，其他的都面臨強大的供大於求壓力，尤其是中信公園城所處的天嘉湖板塊，雲集了星耀五洲、海爾地產以及「價格殺手」碧桂園等多個大體量樓盤，「天嘉湖板塊在市場火爆之時，吸引了不少投資客，但市場冷清之時，庫存壓力就凸顯出來了。」事實上，在2011年8月，合富輝煌統計的天津市場供需比為1:0.5，在供應量更大的天嘉湖板塊，這一比例失調程度或更加嚴重。
王海斌表示：「開發商從拿地到發售，一般是12-18個月，而萬科、恆大都在8個月左右。」時代週報記者瞭解到，中信公園城將於明年上半年入市，以此來看，其拖延入市有1年之久。然而，拖延入市最嚴重的，還屬中信地產在東莞的地王項目。
2007年10月25日，經過上百輪激戰，聯名競投的中信地產與世紀城地產以11.5億元成為東莞南城西平一地塊的「主人」，以樓面價6077元/平方米刷新了東莞城區土地拍賣的最高紀錄。2011年上半年，該項目對外發售，案名為中信凱旋公館。首期推出售價2萬元/平方米的聯排別墅。而11月初亮相的高層洋房，還處於誠意登記階段。時代週報記者瞭解到，今年以來，西平片區供應量大增，年內有光大景湖十期、天利中央花園、中熙香城名門、國際公館?貝麗湖等眾多洋房樓盤扎堆入市。在周邊地區高層均價在7000-8000元/平方米的市場行情下，中信凱旋公館的銷售壓力可想而知。
中信地產上述地王在上演著各自的「故事」，在樓市調控不斷加碼的市場情況下，該如何熬過寒冬呢？中投顧問房地產行業研究員韓長吉向時代週報記者分析：「地王項目遭遇調控壓力，項目預期盈利能力沒有達到既定水平，導致利潤率下降。在只能保證較低收益率的情況下，以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。」
事實上，中信地產在售項目中，地王項目的占比偏高，使得其2011年的業績也不盡理想。據中房信?克而瑞的數據，2011年前三季度，中信地產銷售額為196億元，按此速度，2011年全年的銷售額或將為260億元，而這將低於2010年的280億元。
中信地產雖未向外公佈2011年的銷售目標，但業績低於去年，也是非常嚴重的。王海斌表示：「針對國企，包括央企，旺市的時候要提高利潤率；而淡市的時候，主要任務就是完成銷售業績。」
手握多個地王項目，中信地產想要多賣樓，恐怕還是要等到市場回暖之時。 王海斌估計得等到2012年、2013年之後了。換言之，在樓市繼續寒冷的日子裡，中信地產旗下那些陷入困境的地王項目，著實還要「受凍」一陣子。
中信地產暫時收縮 讓道集團整體上市
本就一波三折的中信地產上市計劃，在2011年的春夏之交再生波折。5月30日，資本市場有消息稱，因中信集團整體赴港上市計劃，中信地產單獨上市的計劃終止，2011年底，中信地產將隨中信集團一並赴聯交所完成上市。對于中信地產中止上市的消息，中信地產公共關係負責人表示不便評價；對于隨中信集團整體赴港上市一事，該負責人表示應向中信集團核實。中信集團相關負責人則表示，鑒于相關監管制度，目前不便發表評論。受到隨集團整體上市的策略改變的影響，曾經擴張兇猛的中信地產，其擴張之勢已經有所收斂。
整體上市
中信地產官方網站刊載的資料顯示，2009年中信地產完成華南公司、華東公司、華北公司的業務整合工作。華南公司原總經理李康擔任中信地產的新任總裁，2010年，李康又開始擔任中信地產的董事長工作。在公司願景中，中信地產意圖成為中國一線房地產開發企業。記者了解到，在完成華東、華南、華北三個地方公司的業務整合後，中信地產確實曾考慮單獨上市的發展路徑。一位2009年曾為中信地產提供服務的資本市場人士表示，借殼和IPO兩種途徑中信地產都曾有過嘗試。
2009年，資本市場風傳中信地產借殼珠江控股上市，後無果而終；此後，資本市場再次傳出消息稱，中信地產有意借殼粵宏遠完成上市計劃，隨即便被粵宏遠發布公告澄清。兩次借殼傳言後，中信地產IPO的風聲漸起。對此，雖然時任中信地產總裁的李康不願透露更多情況，但對于IPO的嘗試，他並未否認。
“應該說中信地產的單獨上市也有時運的問題。”長期關注內地資本市場的香港京華一山證券研究機構合夥人尤浩然向記者分析稱。他認為，從2009年開始，內地開始對房地產行業進行嚴厲的調控，與房地產相關的融資、再融資都被無限期擱置。于是，資產優良的中信地產受到累及。記者了解到，與外界傳言不同。截至2010年底，中信地產並未向中國證監會遞交IPO申請，主要原因是中信地產內部認為政策與市場的時機不甚合適。同時，中信集團在高管層履新後，赴港整體上市的工作加速，隨即，集團層面提出，既然累及調控無法在內地完成上市，不如與整體赴港統一上市，一方面解決融資問題，另一方面解決與中信泰富、中信集團地產業務的同業競爭問題。
暫時收縮
在傳出中止單獨上市之前，中信地產的房地產開發業務已有暫時收縮的跡象。在北京CBD核心區，中信地產將商業地產項目贏嘉中心賣予萬科；同樣是在北京，中信地產亦有將開發用地轉讓給金融街控股的案例。同時，在CBD核心區中服地王的爭奪中出面的，是中信集團，而非中信地產。除去這塊關注度甚高的土地，整個2010年，在北京，中信地產少有土地進賬。其主要的房地產在售項目，亦是2009年陸續開始開發的中信城。而在廬山、博鰲等地大規模土地儲備與開發項目，多是在2009年前後獲得。
“從財務的角度分析，上市前對于現金流有比較高的要求，這樣報表才能好看；房地產行業的財務波動較大，開發周期的前期，往往負債較高，可能會累及集團的負債情況，另一方面，內部理應對不同平臺下的地產業務進行整合，這也可能是中信地產暫時在房地產市場中收縮的原因所在。”尤浩然對記者說。
擴張受阻
對此，中信地產、中信集團的相關負責人均表示，在目前的情況下，不便表態。此前曾為中信地產提供過服務的資本市場人士表示，中信集團整體上市後，中信地產的發展能夠從中獲益多寡，取決于在集團的融資中，中信地產能夠分到多少羹的問題，但從目前的情況看，一切並不明朗。
“但是赴港上市至少是比內地資本市場更可控的一條融資途徑，很明顯，中信地產的資產規模比較大，這意味著內地的殼公司很難滿足中信地產的融資需求；至于IPO，又累及樓市調控而無從放行，隨集團赴港上市顯然更為可行。”他說。然而，尤浩然認為，相比于自身單獨上市，隨集團統一上市的中信地產，在資金調配的使用權與自由度上，將會受到一定的影響。其重大的投資決策，將會受到更多來自中信集團方面的控制，這會在短期內，使中信地產的擴張速度，有所抑制。
“還有一些問題是，中信集團的房地產業務分部在三個平臺，中信地產是最主要的平臺、其次是中信泰富，再次是中信集團自身持有的一些商用、辦公物業，這三者之間的資產如何整合與統一，也將是影響到中信地產未來發展的關鍵所在。”尤浩然說。
整體上市
中信地產官方網站刊載的資料顯示，2009年中信地產完成華南公司、華東公司、華北公司的業務整合工作。華南公司原總經理李康擔任中信地產的新任總裁，2010年，李康又開始擔任中信地產的董事長工作。在公司願景中，中信地產意圖成為中國一線房地產開發企業。記者了解到，在完成華東、華南、華北三個地方公司的業務整合後，中信地產確實曾考慮單獨上市的發展路徑。一位2009年曾為中信地產提供服務的資本市場人士表示，借殼和IPO兩種途徑中信地產都曾有過嘗試。
2009年，資本市場風傳中信地產借殼珠江控股上市，後無果而終；此後，資本市場再次傳出消息稱，中信地產有意借殼粵宏遠完成上市計劃，隨即便被粵宏遠發布公告澄清。兩次借殼傳言後，中信地產IPO的風聲漸起。對此，雖然時任中信地產總裁的李康不願透露更多情況，但對于IPO的嘗試，他並未否認。
“應該說中信地產的單獨上市也有時運的問題。”長期關注內地資本市場的香港京華一山證券研究機構合夥人尤浩然向記者分析稱。他認為，從2009年開始，內地開始對房地產行業進行嚴厲的調控，與房地產相關的融資、再融資都被無限期擱置。于是，資產優良的中信地產受到累及。記者了解到，與外界傳言不同。截至2010年底，中信地產並未向中國證監會遞交IPO申請，主要原因是中信地產內部認為政策與市場的時機不甚合適。同時，中信集團在高管層履新後，赴港整體上市的工作加速，隨即，集團層面提出，既然累及調控無法在內地完成上市，不如與整體赴港統一上市，一方面解決融資問題，另一方面解決與中信泰富、中信集團地產業務的同業競爭問題。
暫時收縮
在傳出中止單獨上市之前，中信地產的房地產開發業務已有暫時收縮的跡象。在北京CBD核心區，中信地產將商業地產項目贏嘉中心賣予萬科；同樣是在北京，中信地產亦有將開發用地轉讓給金融街控股的案例。同時，在CBD核心區中服地王的爭奪中出面的，是中信集團，而非中信地產。除去這塊關注度甚高的土地，整個2010年，在北京，中信地產少有土地進賬。其主要的房地產在售項目，亦是2009年陸續開始開發的中信城。而在廬山、博鰲等地大規模土地儲備與開發項目，多是在2009年前後獲得。
“從財務的角度分析，上市前對于現金流有比較高的要求，這樣報表才能好看；房地產行業的財務波動較大，開發周期的前期，往往負債較高，可能會累及集團的負債情況，另一方面，內部理應對不同平臺下的地產業務進行整合，這也可能是中信地產暫時在房地產市場中收縮的原因所在。”尤浩然對記者說。
擴張受阻
對此，中信地產、中信集團的相關負責人均表示，在目前的情況下，不便表態。此前曾為中信地產提供過服務的資本市場人士表示，中信集團整體上市後，中信地產的發展能夠從中獲益多寡，取決于在集團的融資中，中信地產能夠分到多少羹的問題，但從目前的情況看，一切並不明朗。
“但是赴港上市至少是比內地資本市場更可控的一條融資途徑，很明顯，中信地產的資產規模比較大，這意味著內地的殼公司很難滿足中信地產的融資需求；至于IPO，又累及樓市調控而無從放行，隨集團赴港上市顯然更為可行。”他說。然而，尤浩然認為，相比于自身單獨上市，隨集團統一上市的中信地產，在資金調配的使用權與自由度上，將會受到一定的影響。其重大的投資決策，將會受到更多來自中信集團方面的控制，這會在短期內，使中信地產的擴張速度，有所抑制。
“還有一些問題是，中信集團的房地產業務分部在三個平臺，中信地產是最主要的平臺、其次是中信泰富，再次是中信集團自身持有的一些商用、辦公物業，這三者之間的資產如何整合與統一，也將是影響到中信地產未來發展的關鍵所在。”尤浩然說。
李康：重整山河
李康：中信房地產股份有限公司總裁
李康的東家中信集團，是名副其實的龐然大物。這個龐大而分散的集團中的房地產業務，在李康的手中最終完成整合，歸於「一統」。這個來自廣東的中年人，在這次整合中，成為一家真正俯瞰全國的地產龍頭企業的統帥。
在中國的國企中，中信集團2009年總資產超過2.1萬億元、淨利潤近190億元，地位僅次於工農中建交五大國有銀行，排在中石油、中移動等大型壟斷行業央企之後，位列第12位。在《財富》雜誌「世界500強」排行榜中，位列第415位。在中信集團龐大的帝國裡，地產業務的占比達15%，利潤貢獻率高達27%。
中信之龐大，決定了李康有源源不斷的資源，也會有源源不斷的雄心。2010年10月31日下午，中信地產將「築人生 信有成」，作為品牌推廣口號正式對外發佈。意圖以「三大產品體系一個服務平台」的打造，即通過住宅地產、商業地產和度假地產以及中信會的增值服務。「中信地產的戰略定位是，做中國最具有實力的城市綜合開發運營商，依托中信集團的資源平台發展金融地產。」 李康說。
中信歷史上有幾百家子公司、孫公司，在此背景下推行的資源整合，造就了新的中信地產。此前，中信華南、中信深圳集團、中信房地產開發有限公司一直保持著中信集團房地產業務的「三分天下」。其中，中信華南和中信深圳的集團總部位於廣東，而中信房地產的總部則設在北京。
原中信房地產成長偏慢，中信華南不僅在廣州屢有斬獲，而且相繼在周邊的佛山等地大舉「造城」，以高爾夫、旅遊地產帶動房地產開發。李康的強勢經營，成就了強勢的中信華南，並逐漸成為三駕馬車中的領跑者。
整合之初，中信地產註冊資本為67.9億元，總資產約375億元，這在當時亦是房企第一集團的企業。2009年，中信地產的總資產超過700億元，銷售額超過200億元，位居全國地產行業的前15名，李康領軍的中信房地產發展不可謂不快。
雖然中信背景深厚，中信的領軍人物更願意將自己看作是一家在改革開放、市場競爭中摸爬滾打發展起來的「另類」國企。2007年底中信地產整合以來，已經確立了以立足京津、珠三角、長三角，有選擇地進入二三線城市的戰略佈局。在李康眼裡，不存在什麼「一線」、「二線」城市之分，「『一線』、『二線』這種劃分法是不對的，哪裡有市場哪裡就是『一線』」。
兩年間，李康鋒芒收藏。除了在各地考察土地時，當地媒體發出的消息，李康在媒體上絕少露面，雖然在中信的龐大背景下，中信房地產已經成為不可小覷的一支雄兵，李康依然保持著國企的低調本色。
於2007年整合後的中信地產，經過了兩年多的韜光養晦，這次的品牌戰略發佈，算是第一次在媒體面前高調亮相，當是中信房地產完成調整，李康已經做好再次發力的準備。在李康的領跑下，中信房地產是否會有驚人的出位之舉，令人關注。
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