中信地產暫時收縮 讓道集團整體上市

本就一波三折的中信地產上市計劃，在2011年的春夏之交再生波折。5月30日，資本市場有消息稱，因中信集團整體赴港上市計劃，中信地產單獨上市的計劃終止，2011年底，中信地產將隨中信集團一並赴聯交所完成上市。對于中信地產中止上市的消息，中信地產公共關係負責人表示不便評價；對于隨中信集團整體赴港上市一事，該負責人表示應向中信集團核實。中信集團相關負責人則表示，鑒于相關監管制度，目前不便發表評論。受到隨集團整體上市的策略改變的影響，曾經擴張兇猛的中信地產，其擴張之勢已經有所收斂。

整體上市

中信地產官方網站刊載的資料顯示，2009年中信地產完成華南公司、華東公司、華北公司的業務整合工作。華南公司原總經理李康擔任中信地產的新任總裁，2010年，李康又開始擔任中信地產的董事長工作。在公司願景中，中信地產意圖成為中國一線房地產開發企業。記者了解到，在完成華東、華南、華北三個地方公司的業務整合後，中信地產確實曾考慮單獨上市的發展路徑。一位2009年曾為中信地產提供服務的資本市場人士表示，借殼和IPO兩種途徑中信地產都曾有過嘗試。

2009年，資本市場風傳中信地產借殼珠江控股上市，後無果而終；此後，資本市場再次傳出消息稱，中信地產有意借殼粵宏遠完成上市計劃，隨即便被粵宏遠發布公告澄清。兩次借殼傳言後，中信地產IPO的風聲漸起。對此，雖然時任中信地產總裁的李康不願透露更多情況，但對于IPO的嘗試，他並未否認。

“應該說中信地產的單獨上市也有時運的問題。”長期關注內地資本市場的香港京華一山證券研究機構合夥人尤浩然向記者分析稱。他認為，從2009年開始，內地開始對房地產行業進行嚴厲的調控，與房地產相關的融資、再融資都被無限期擱置。于是，資產優良的中信地產受到累及。記者了解到，與外界傳言不同。截至2010年底，中信地產並未向中國證監會遞交IPO申請，主要原因是中信地產內部認為政策與市場的時機不甚合適。同時，中信集團在高管層履新後，赴港整體上市的工作加速，隨即，集團層面提出，既然累及調控無法在內地完成上市，不如與整體赴港統一上市，一方面解決融資問題，另一方面解決與中信泰富、中信集團地產業務的同業競爭問題。

暫時收縮

在傳出中止單獨上市之前，中信地產的房地產開發業務已有暫時收縮的跡象。在北京CBD核心區，中信地產將商業地產項目贏嘉中心賣予萬科；同樣是在北京，中信地產亦有將開發用地轉讓給金融街控股的案例。同時，在CBD核心區中服地王的爭奪中出面的，是中信集團，而非中信地產。除去這塊關注度甚高的土地，整個2010年，在北京，中信地產少有土地進賬。其主要的房地產在售項目，亦是2009年陸續開始開發的中信城。而在廬山、博鰲等地大規模土地儲備與開發項目，多是在2009年前後獲得。

“從財務的角度分析，上市前對于現金流有比較高的要求，這樣報表才能好看；房地產行業的財務波動較大，開發周期的前期，往往負債較高，可能會累及集團的負債情況，另一方面，內部理應對不同平臺下的地產業務進行整合，這也可能是中信地產暫時在房地產市場中收縮的原因所在。”尤浩然對記者說。

擴張受阻

對此，中信地產、中信集團的相關負責人均表示，在目前的情況下，不便表態。此前曾為中信地產提供過服務的資本市場人士表示，中信集團整體上市後，中信地產的發展能夠從中獲益多寡，取決于在集團的融資中，中信地產能夠分到多少羹的問題，但從目前的情況看，一切並不明朗。

“但是赴港上市至少是比內地資本市場更可控的一條融資途徑，很明顯，中信地產的資產規模比較大，這意味著內地的殼公司很難滿足中信地產的融資需求；至于IPO，又累及樓市調控而無從放行，隨集團赴港上市顯然更為可行。”他說。然而，尤浩然認為，相比于自身單獨上市，隨集團統一上市的中信地產，在資金調配的使用權與自由度上，將會受到一定的影響。其重大的投資決策，將會受到更多來自中信集團方面的控制，這會在短期內，使中信地產的擴張速度，有所抑制。

“還有一些問題是，中信集團的房地產業務分部在三個平臺，中信地產是最主要的平臺、其次是中信泰富，再次是中信集團自身持有的一些商用、辦公物業，這三者之間的資產如何整合與統一，也將是影響到中信地產未來發展的關鍵所在。”尤浩然說。