「中信地產上述地王在上演著各自的『故事』，在樓市調控不斷加碼的市場情況下，該如何熬過寒冬呢？中投顧問
房地產行業研究員韓長吉向時代週報記者分析：「地王項目遭遇調控壓力，項目預期盈利能力沒有達到既定水平，導致利潤率下降。在只能保證較低收益率的情況
下，以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。」市場狂熱時，砸下重金搶得地王，只有一時的風光和短暫的快感。
而在市場驟然轉冷時，將不得不吞下自釀的苦酒。具備央企背景的中信房地產股份有限公司（以下簡稱「中信地產」），正在經歷這樣的地王之痛。
2007年9月，中信地產霸氣出手，以7700元/平方米的樓面價、46.5億元的總價拍下珠海南屏一塊土
地，溢價達156%，摘得當時「華南地王」；同年10月，中信地產聯合世紀城地產，經過上百輪鏖戰，以11.5億元取得東莞西平一地塊，並以6077元/
平方米刷新西平土地成交紀錄；2009年11月，中信集團斥資36億元拍得天津天嘉湖北側地塊，地塊面積為248萬平方米，成為當年天津地塊面積和總地價
的雙料「地王」；2010年3月，中信地產經過64輪競價，最終以52.4億元的總價競得京南大興一地塊，刷新北京總價地王紀錄。
時光荏苒，上述項目依次進入銷售期，卻遭遇到各自的尷尬。珠海地王項目因遠高於珠海市政府房價上限，成交停
滯；東莞地王在等待4年之後，終於進入市場；天津天嘉湖地王，因天津樓市供大於求，而處於觀望狀態並拖延入市；以最快時間入市的大興地王，也因成本過高而
利潤微乎其微。
市場行情每況愈下，回暖曙光更是遙遙無期。中信地產該如何消化手中的地王項目？時代週報記者就此問題咨詢中信地產品牌營銷部人士，截至發稿時，並未得到任何回復。
珠海中信紅樹灣命途難料
2007年9月28日，中信地產在珠海那霸氣的一「舉」，著實讓珠海樓市沸騰了。當時，萬科集團與西安格力地產股份有限公司（以下簡稱「格力地產」）聯合體以7500元/平方米的報價輸給了中信。事過4年後，格力地產一位高層向時代週報記者談及此次拍地時，依然大為感歎央企的財力雄厚。
當時，7700元/平方米的樓面價在珠海是一個不可想像的數字，即使是今天，該地塊依然是珠海樓市的單價地王。之前，珠海最高的樓面價紀錄，便是和中信地塊緊緊相鄰的珠國土2005-13地塊，為3510元/平方米，中信地產曾參與此地拍賣，最終鎩羽而歸，而由珠海華發實業股份有限公司拍得。據悉，中信地產拿下該地時，周邊樓盤的銷售人員連夜開了慶功宴，他們有了漲價的理由。
反觀當時珠海樓價，與中信地王相鄰的華發世紀城售價也不過1萬元/平方米，主城區的樓盤大都在8000-9000元/平方米，甚至有樓盤售價低於該地的地價。
「中信拿地之後，業內人士一直在等，看該項目什麼時候入市？打造怎麼樣的產品？以什麼價格出售？」珠海當地一位業內人士如是向時代週報記者表示。
殊不知，這一等就等了3年。2009年，在港珠澳大橋動工、橫琴新區開發等利好刺激下，珠海樓市迅速回暖，多數樓盤由年初的8000-9000元/平方米，升至年末的1萬元/平方米出頭。2010年上半年，珠海樓市多個樓盤再度躥升至1.5萬元/平方米以上，可謂「升」勢逼人。見此火爆行情，中信地王項目在2010年下半年入市，並定案名為中信紅樹灣。
入市以來，中信紅樹灣的價格一直在2萬元/平方米以上。「雖遠高於市場均價，但由於具備較好的觀賞澳門夜景的角度、產品頗具創新以及在使用率上『大做手腳』，中信紅樹灣一直賣得非常好。」據珠海世聯地產人士稱，自2010年9月底入市，中信紅樹灣勁銷16億元；2011年前7個月，銷售金額突破18億元，上半年單盤成交量占珠海市場份額約16%。
當中信地產以為3年的苦等之後終於迎來好日子，11月1日，一紙突如其來的限購、限價令讓中信紅樹灣很「受傷」。珠海市政府規定：在珠海沒有一年納稅證明的異地客戶不得購房；主城區新取得預售的樓盤售價不得高於11285元/平方米。
「雙限令」下達之後，珠海多位業內人士向時代週報記者表示，受影響最大的就是中信紅樹灣。「中信紅樹灣不少客戶來自異地。」「其他賣1.5萬—1.6萬元/平方米的樓盤，改為毛坯後1.1萬元/平方米也能賣，但中信紅樹灣即便以毛坯出售價格也接近2萬元/平方米。」蹊蹺的是，就在限購令執行前夕，中信紅樹灣有766套房源取得預售，其中住宅為754套。
為了應對限價政策，中信紅樹灣採取了不降價、暫時不備案的銷售策略。
記者在珠海市住房和城鄉規劃建設信息網查詢到，截至2011年12月26日，中信紅樹灣該批房源售出套數僅為11套，但中信地產相關人士拒絕向時代週報記者透露網簽價格。
12月31日「雙限令」到期後，若珠海繼續執行「雙限令」，中信紅樹灣的命運又會如何？
大興地王利潤微薄
禍不單行，不僅中信紅樹灣前景難料，中信地產在北京大興製造的另一地王，也陷入利潤微薄或略微虧損的「尷尬境地」。
2010年3月15日，北京兩會過後的第一天，三大地王橫空出世，其中大興區亦莊住宅及商業項目（X1-1B）地塊打上「中信製造」的烙印。當天，中信地產歷經64輪舉牌，以52.4億元摘得該地塊，是25.75億元起始價的兩倍，奪得北京「總價」地王稱號；同年12月，中信地產又底價摘得大興區亦莊新城（X1-3）地塊。然而，這兩地塊總建築面積不過51萬平方米，中信地產卻宣稱要打造一個有170萬平方米體量的中信新城。
中信地產拿地之時，市場人士就指出，如此大的量，對項目的資金和銷售等方面有多重考驗。而經計算，這兩宗土地樓面價分別為13395元/平方米、18000元/平方米。而據北京中原數據統計，大興區2009年、2010年、2011年的平均地價為7359元/平方米、8050元/平方米、7800元/平方米。地價遠遠高於區域平均值，這著實考驗著中信新城的定價水平。
而實際上，中信地產在拿地一年後，選擇低價入市。據北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，2011年6月30日，中信新城（網上的名稱為中信悅海苑）716套房源取得預售證，目前已經售出508套，成交均價為23054元/平方米。8月27日，中信新城318套房源取得預售，目前僅出售90套，成交均價為23760元/平方米。
這樣的價格，使得該項目土地成本占售價比頗高。據北京中原的統計數據顯示：2009年、2010年北京誕生的，目前進入銷售的16個地王項目，平均土地成本占售價比為39.2%，唯獨中信新城土地成本占售價比達55.2%。世聯地產首席分析師王海斌向時代週報記者表示：「一般情況下，地價占房價的30%，房價最低也得是地價的兩倍。」按王海斌的算法，中信新城的售價最少為2.6萬元/平方米，這遠遠超過中信新城實際售價。以此來看，中信新城或將陷入零利潤或略微虧損的尷尬局面。
此外，大興區域強勁的市場供貨量，也讓中信新城的去庫存化壓力明顯。北京中原分析師張大偉向時代週報記者透露，進入2011年，大興憑借近30個樓盤在售、超過200萬平方米的龐大住宅供應量，當之無愧地成為如今京城樓市的「主戰場」。眾多勁敵在同一戰場拚殺，中信新城該如何突出重圍？
天津、東莞地王拖延入市
更讓中信地產尷尬的是，中信地產於2009年在天津取得的天嘉湖地王至今仍未入市。
2009年11月2日，中信地產以底價36億元拿下了天津津南區八里台鎮天嘉湖一塊純住宅地塊，該地塊面積為248萬平方米，創下天津2009年土地市場成交地塊總面積和總價的新高。
據中信地產的規劃，該項目規劃建築面積251萬平方米，容積率1.01，將打造成為集居住、休閒、旅遊、商務、教育、文化為一體的大型居住區。目前已確定案名為中信公園城，主要產品分為別墅、洋房和高層。
據悉，近幾年天津市產生的地王項目，如星耀五洲、金地紫樂府、融創王府一號已經悉數入市，唯獨中信公園城缺席。天津一位開發商向時代週報記者表示，天津目前有11個衛星城在建，除了外環線上的幾個衛星城之外，其他的都面臨強大的供大於求壓力，尤其是中信公園城所處的天嘉湖板塊，雲集了星耀五洲、海爾地產以及「價格殺手」碧桂園等多個大體量樓盤，「天嘉湖板塊在市場火爆之時，吸引了不少投資客，但市場冷清之時，庫存壓力就凸顯出來了。」事實上，在2011年8月，合富輝煌統計的天津市場供需比為1:0.5，在供應量更大的天嘉湖板塊，這一比例失調程度或更加嚴重。
王海斌表示：「開發商從拿地到發售，一般是12-18個月，而萬科、恆大都在8個月左右。」時代週報記者瞭解到，中信公園城將於明年上半年入市，以此來看，其拖延入市有1年之久。然而，拖延入市最嚴重的，還屬中信地產在東莞的地王項目。
2007年10月25日，經過上百輪激戰，聯名競投的中信地產與世紀城地產以11.5億元成為東莞南城西平一地塊的「主人」，以樓面價6077元/平方米刷新了東莞城區土地拍賣的最高紀錄。2011年上半年，該項目對外發售，案名為中信凱旋公館。首期推出售價2萬元/平方米的聯排別墅。而11月初亮相的高層洋房，還處於誠意登記階段。時代週報記者瞭解到，今年以來，西平片區供應量大增，年內有光大景湖十期、天利中央花園、中熙香城名門、國際公館?貝麗湖等眾多洋房樓盤扎堆入市。在周邊地區高層均價在7000-8000元/平方米的市場行情下，中信凱旋公館的銷售壓力可想而知。
中信地產上述地王在上演著各自的「故事」，在樓市調控不斷加碼的市場情況下，該如何熬過寒冬呢？中投顧問房地產行業研究員韓長吉向時代週報記者分析：「地王項目遭遇調控壓力，項目預期盈利能力沒有達到既定水平，導致利潤率下降。在只能保證較低收益率的情況下，以快速開發加快資金回流速度是挽救房企成本損失的直接方式。」
事實上，中信地產在售項目中，地王項目的占比偏高，使得其2011年的業績也不盡理想。據中房信?克而瑞的數據，2011年前三季度，中信地產銷售額為196億元，按此速度，2011年全年的銷售額或將為260億元，而這將低於2010年的280億元。
中信地產雖未向外公佈2011年的銷售目標，但業績低於去年，也是非常嚴重的。王海斌表示：「針對國企，包括央企，旺市的時候要提高利潤率；而淡市的時候，主要任務就是完成銷售業績。」
手握多個地王項目，中信地產想要多賣樓，恐怕還是要等到市場回暖之時。 王海斌估計得等到2012年、2013年之後了。換言之，在樓市繼續寒冷的日子裡，中信地產旗下那些陷入困境的地王項目，著實還要「受凍」一陣子。
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