中信地產暫時收縮 讓道集團整體上市

本就一波三折的中信地產上市計劃，在2011年的春夏之交再生波折。5月30日，資本市場有消息稱，因中信集團整體赴港上市計劃，中信地產單獨上市的計劃終止，2011年底，中信地產將隨中信集團一並赴聯交所完成上市。對于中信地產中止上市的消息，中信地產公共關係負責人表示不便評價；對于隨中信集團整體赴港上市一事，該負責人表示應向中信集團核實。中信集團相關負責人則表示，鑒于相關監管制度，目前不便發表評論。受到隨集團整體上市的策略改變的影響，曾經擴張兇猛的中信地產，其擴張之勢已經有所收斂。

整體上市

中信地產官方網站刊載的資料顯示，2009年中信地產完成華南公司、華東公司、華北公司的業務整合工作。華南公司原總經理李康擔任中信地產的新任總裁，2010年，李康又開始擔任中信地產的董事長工作。在公司願景中，中信地產意圖成為中國一線房地產開發企業。記者了解到，在完成華東、華南、華北三個地方公司的業務整合後，中信地產確實曾考慮單獨上市的發展路徑。一位2009年曾為中信地產提供服務的資本市場人士表示，借殼和IPO兩種途徑中信地產都曾有過嘗試。

2009年，資本市場風傳中信地產借殼珠江控股上市，後無果而終；此後，資本市場再次傳出消息稱，中信地產有意借殼粵宏遠完成上市計劃，隨即便被粵宏遠發布公告澄清。兩次借殼傳言後，中信地產IPO的風聲漸起。對此，雖然時任中信地產總裁的李康不願透露更多情況，但對于IPO的嘗試，他並未否認。

“應該說中信地產的單獨上市也有時運的問題。”長期關注內地資本市場的香港京華一山證券研究機構合夥人尤浩然向記者分析稱。他認為，從2009年開始，內地開始對房地產行業進行嚴厲的調控，與房地產相關的融資、再融資都被無限期擱置。于是，資產優良的中信地產受到累及。記者了解到，與外界傳言不同。截至2010年底，中信地產並未向中國證監會遞交IPO申請，主要原因是中信地產內部認為政策與市場的時機不甚合適。同時，中信集團在高管層履新後，赴港整體上市的工作加速，隨即，集團層面提出，既然累及調控無法在內地完成上市，不如與整體赴港統一上市，一方面解決融資問題，另一方面解決與中信泰富、中信集團地產業務的同業競爭問題。

暫時收縮

在傳出中止單獨上市之前，中信地產的房地產開發業務已有暫時收縮的跡象。在北京CBD核心區，中信地產將商業地產項目贏嘉中心賣予萬科；同樣是在北京，中信地產亦有將開發用地轉讓給金融街控股的案例。同時，在CBD核心區中服地王的爭奪中出面的，是中信集團，而非中信地產。除去這塊關注度甚高的土地，整個2010年，在北京，中信地產少有土地進賬。其主要的房地產在售項目，亦是2009年陸續開始開發的中信城。而在廬山、博鰲等地大規模土地儲備與開發項目，多是在2009年前後獲得。

“從財務的角度分析，上市前對于現金流有比較高的要求，這樣報表才能好看；房地產行業的財務波動較大，開發周期的前期，往往負債較高，可能會累及集團的負債情況，另一方面，內部理應對不同平臺下的地產業務進行整合，這也可能是中信地產暫時在房地產市場中收縮的原因所在。”尤浩然對記者說。

擴張受阻

對此，中信地產、中信集團的相關負責人均表示，在目前的情況下，不便表態。此前曾為中信地產提供過服務的資本市場人士表示，中信集團整體上市後，中信地產的發展能夠從中獲益多寡，取決于在集團的融資中，中信地產能夠分到多少羹的問題，但從目前的情況看，一切並不明朗。

“但是赴港上市至少是比內地資本市場更可控的一條融資途徑，很明顯，中信地產的資產規模比較大，這意味著內地的殼公司很難滿足中信地產的融資需求；至于IPO，又累及樓市調控而無從放行，隨集團赴港上市顯然更為可行。”他說。然而，尤浩然認為，相比于自身單獨上市，隨集團統一上市的中信地產，在資金調配的使用權與自由度上，將會受到一定的影響。其重大的投資決策，將會受到更多來自中信集團方面的控制，這會在短期內，使中信地產的擴張速度，有所抑制。

“還有一些問題是，中信集團的房地產業務分部在三個平臺，中信地產是最主要的平臺、其次是中信泰富，再次是中信集團自身持有的一些商用、辦公物業，這三者之間的資產如何整合與統一，也將是影響到中信地產未來發展的關鍵所在。”尤浩然說。

李康：重整山河

李康：中信房地產股份有限公司總裁

李康的東家中信集團，是名副其實的龐然大物。這個龐大而分散的集團中的房地產業務，在李康的手中最終完成整合，歸於「一統」。這個來自廣東的中年人，在這次整合中，成為一家真正俯瞰全國的地產龍頭企業的統帥。

在中國的國企中，中信集團2009年總資產超過2.1萬億元、淨利潤近190億元，地位僅次於工農中建交五大國有銀行，排在中石油、中移動等大型壟斷行業央企之後，位列第12位。在《財富》雜誌「世界500強」排行榜中，位列第415位。在中信集團龐大的帝國裡，地產業務的占比達15%，利潤貢獻率高達27%。

中信之龐大，決定了李康有源源不斷的資源，也會有源源不斷的雄心。2010年10月31日下午，中信地產將「築人生 信有成」，作為品牌推廣口號正式對外發佈。意圖以「三大產品體系一個服務平台」的打造，即通過住宅地產、商業地產和度假地產以及中信會的增值服務。「中信地產的戰略定位是，做中國最具有實力的城市綜合開發運營商，依托中信集團的資源平台發展金融地產。」 李康說。

中信歷史上有幾百家子公司、孫公司，在此背景下推行的資源整合，造就了新的中信地產。此前，中信華南、中信深圳集團、中信房地產開發有限公司一直保持著中信集團房地產業務的「三分天下」。其中，中信華南和中信深圳的集團總部位於廣東，而中信房地產的總部則設在北京。

原中信房地產成長偏慢，中信華南不僅在廣州屢有斬獲，而且相繼在周邊的佛山等地大舉「造城」，以高爾夫、旅遊地產帶動房地產開發。李康的強勢經營，成就了強勢的中信華南，並逐漸成為三駕馬車中的領跑者。

整合之初，中信地產註冊資本為67.9億元，總資產約375億元，這在當時亦是房企第一集團的企業。2009年，中信地產的總資產超過700億元，銷售額超過200億元，位居全國地產行業的前15名，李康領軍的中信房地產發展不可謂不快。

雖然中信背景深厚，中信的領軍人物更願意將自己看作是一家在改革開放、市場競爭中摸爬滾打發展起來的「另類」國企。2007年底中信地產整合以來，已經確立了以立足京津、珠三角、長三角，有選擇地進入二三線城市的戰略佈局。在李康眼裡，不存在什麼「一線」、「二線」城市之分，「『一線』、『二線』這種劃分法是不對的，哪裡有市場哪裡就是『一線』」。

兩年間，李康鋒芒收藏。除了在各地考察土地時，當地媒體發出的消息，李康在媒體上絕少露面，雖然在中信的龐大背景下，中信房地產已經成為不可小覷的一支雄兵，李康依然保持著國企的低調本色。

於2007年整合後的中信地產，經過了兩年多的韜光養晦，這次的品牌戰略發佈，算是第一次在媒體面前高調亮相，當是中信房地產完成調整，李康已經做好再次發力的準備。在李康的領跑下，中信房地產是否會有驚人的出位之舉，令人關注。

中信地產：復辟的貴族

經過三年多的蟄伏，中信地產終於走上了前台，2010年歲尾在北京柏悅酒店舉行了規模宏大的品牌發佈。

從2007年整合成中信集團旗下一級子公司以來，中信地產總資產迅速膨脹至700億元，攬下逾3000萬平米的土地儲備，躋身國內一線房企之列。

這很可能只是一個開始。對於攜金融資源和產業鏈兩大利刃的中信地產，一線房企已經容納不下他的追求，他的願景是行業三甲。

中信集團是中國房地產行業的先驅，但創始人榮毅仁忙於實業而未予重視，前董事長王軍時代又耽於「金融雁陣」而無暇顧及，地產業務始終沒有達到與中信相匹配的市場地位。

而今誦出「築人生，信其成」的高亢品牌口號，中信地產作為中信集團非金融業務的核心所向，當滌染中信的貴胄之氣，得到更多的蔭護和支持，復辟振興之路顯得寥廓而現實。

001號先生

成立於1986年的中信房地產公司是新中國第一家房地產公司。在中信檔案室裡，放著中信房地產公司的營業執照，工商註冊編碼是001號。

世聯地產董事長陳勁松更是把中信開發、1985年落成的「巧克力大廈」看作中國房地產業誕生的標誌。坐落在東長安街的咖啡色的國際大廈是中國第一座超過100米的寫字樓及第一座涉外寫字樓。

在中信這個國務院直管、最大的窗口企業創辦伊始，中信就成立了中信地產的雛形——中信房地產部。中信地產的歷史可以追溯至1979年，在青春激昂的中國房地產業，中信是不容辯駁的長者。

在相當長一段時間裡，在投資和投機問題上未能釐清，榮毅仁對房地產頗有顧慮，房地產業務在中信發展戰略上被視為「旁門左道」。除了地處北京的中信房地產公司之外，中信另外兩家以房地產為主業的公司——中信廣州和中信華南也只能依靠自己的微薄力量謀求發展。

中信地產現任總裁李康發跡於汕頭。在波瀾壯闊的住宅貨幣化浪潮中，李康在汕頭一隅發展了30多個項目，使中信在汕頭擁有了與其招牌同樣響亮的影響力，李康借此升任為中信華南總經理。

萬科、金地、萬通、SOHO中國等房地產商青雲直上，使王軍認識到了房地產的財富魔力。2001 年11月，王軍召集中信系各大子公司的大員，在東莞召開中信首次房地產座談會。他的目標非常明確，就是要整合中信的資源，助中信地產業務二次騰飛。

但王軍有更重要的事情要做，地產業務不得不暫時割捨。中信在王軍治下實現由實業向金融業務的轉型，中信銀行更是被王軍定義為中信「金融雁陣」的頭雁。在中信銀行上市，中信證券、中信信託、華夏基金等雄踞板塊第一的攀登中，中信的地產業務卻積存了更多的欠賬。

中信地產業務的轉折點是深圳紅樹灣，這後來成為中信地產的標誌項目，李康也正式見識了整合的力量。中信華南2003年以14.6億元收購該項目的時候，自有資金只有1.2億元，王軍出面為中信華南提供融資3億元。

紅樹灣一役，打響了中信華南的品牌。2005年，中信銀行改革上市的階段性目標達成，王軍馬上轉過身來，重拾中信地產大業的整合。

2005年7月，中信房地產公司降格併入中信華南。由於分、子公司眾多，資產龐雜程度也超出想像，中信房地產業務整合歷時兩年多。最終，中信深圳併入中信華南，中信國安和中信在海南的地產業務也被納入。

2007歲末，接替王軍上任的孔丹終於完成整合大業，中信系統所有房地產公司及項目萬宗歸一，中信地產作為其地產業務的唯一代言，註冊資本高達60億元。

2008年2月，中信證券旗下做股權直投業務的金石投資成為中信地產的股東，中信地產的註冊資本進一步擴大至67.9億元。通過股權紐帶，中信地產又完成了金融+地產的融合。

作為中信房地產業開拓者的中信，多年來在北京房地產市場遁跡，李康借助北京最大的危改項目——宣武區大吉片危改工程，在北京宣誓了中信地產咄咄逼人的存在感。

中信城是二環內唯一超過170萬平米的超級大盤，北京樓市2009年的銷冠，中信地產城區模式的代表作。2010年3月，中信地產再下一城，以52.4億元拿下亦莊新城地塊，這個被命名為中信新城的項目將是郊區新城模式的代言。

在即將唱標的中服地塊爭奪中，中信地產綜合評價靠前，有望楔進北京CBD核心區。明星項目帶動，中信地產一躍成為北京強勢開發商。而在全國其他區域，中信攻城略地的勢頭更盛。

決戰下半場

中信地產成立三年來，彎道超車勢頭十分明顯。

總資產從150億元擴充至700億，銷售額也從2007年的46億迅速擴大至300億，二級土地儲備擴充至3000萬平米。

在數據背後，中信地產完成立足京津、珠三角、長三角，有選擇進入經濟發達地區的戰略佈局，在業務上以中高檔住宅開發為主線，堅持以二級開發為導向進行土地一級開發，並依托中信的金融平台大力發展商業地產和休閒地產。

李康表示，中信地產的戰略定位是最具實力的城市綜合開發運營商。中信在金融、能源資源、製造、工程承包、信息產業和服務業等行業都具有核心競爭力，有年收入超過2000億元的世界500強企業體量的母公司祖蔭，中信地產做城市綜合運營的底氣很足。

中信幾乎壟斷了博鰲的一級開發，122平方公里一級土地的饋贈，使中信地產成為海南最大的「地主」之一，海南業務也成為中信地產最大亮點之一。

中信總經理常振明對中信地產的期許很高：「我們的戰略是希望把每一個投資的行業做到最好，在行業裡領先。」由於地產行業的發展潛力和對集團資產損益表的貢獻，中信地產躍升到中信非金融業務的優先發展地位。

母公司具備強大的金融資源，中信地產近水樓台。在過去的30年裡，中信一度疏離了地產業務，目前，借產業集群和金融力量，中信地產承擔起中信集團重塑地產版圖的重任。

中信地產來得正是時候。陳勁松意味深長地表示，從巧克力大廈到現在，中國房地產走過30年，進入中段，開啟了全面整合。後半場將是全面增值的階段，只有強大金融平台支持才能做得到。他試圖在中信的強大雁陣中，找到代表中信地產的那一隻。

李康：白手起家闖進「百強企業」

中信華南(集團)有限公司位於廣東省廣州市中信廣場75樓，是中國中信集團公司屬下的全資子公司，主要負責中信集團的房地產開發業務。董事長由中信集團公司副總經理李士林兼任，李康任總經理。

現集團全資子公司有中信房地產公司、中信華南(集團)東莞公司、中信華南(集團)深圳公司、中信汕頭公司、中信華南(集團)上海分公司、(香港)中信建設發展有限公司、廣州市華航房地產開發有限公司、中信廣州發展公司、中信華南(集團)建築設計院及多家全資項目公司、酒店、高爾夫管理公司、球場和多家控股子公司，集團資產經營規模已逾100億元。

追求高品質，堅持以人為本是中信華南集團秉承的使命。集團自80年代起就開始從事房地產開發，先後在北京、廣州、上海、深圳、東莞、汕頭、大連、廈門等地投資房地產項目達80餘個，累計開發商品房面積逾1000萬平方米，竣工面積900多萬平方米。實施「品牌戰略」，開發了如東莞東泰花園、凱旋城、陽光澳園、森林湖，廣州中信君庭，深圳星光名庭、紅樹灣，汕頭海濱花園、世貿花園、潮華雅居、東廈花園，北京京城大廈、主語城，廈門鳳凰山莊和大連海天瀛洲、尚品南山等多個優秀物業管理小區，廣泛樹立了「中信地產」的認知度和美譽度。2006年，集團基本完成戰略部署，除成功競得7000餘畝的佛山南海和深圳寶安等大片項目用地外，還在北京、天津、長春、成都等地儲備了一大批優質用地，並相繼有序進入開發階段，為集團實現可持續發展打下了堅實的基礎。

在創建地產品牌的同時，集團積極進軍基礎設施項目和休閒產業，旗下除中信朝向高爾夫管理有限公司外，還擁有國際標準的中信汕頭和中信常平兩座高爾夫球場，以及中信度假村酒店、北京國泰飯店等多家全資或控股旅遊飯店。

注重和諧發展，積極貢獻社會。近年來，華南集團多次被評為中國房地產十強企業、廣東省地產資信20強和廣東省房地產企業競爭力20強企業，且都名列前茅，2005年還榮獲「廣東地產1985-2005年卓越貢獻獎」。

目前，集團已基本實現全國範圍內的資源戰略配置，邁入可持續發展的歷史新時期，展望「十一五」，「中信地產」將成為最有價值的全國性房地產品牌之一。

現年47歲的李康是經過基層一線培養鍛煉而成長起來的優秀企業家，現任中信華南集團公司黨委書記、總經理，中信房地產公司董事長，曾榮獲「全國優秀青年企業家」、「廣東省勞動模範」、「廣東省十大傑出青年」、「百佳中信人」等稱號。20年的磨礪摔打，使李康的企業管理經驗和經營技能日益豐富完善，已成為大型國有企業領導崗位上優秀的複合型高級管理人才和行業專家，他為國有企業深化改革、創新發展闖出了新路，為國家、社會和人民作出了卓越貢獻。在4家公司任職期間，李康帶領職工艱苦創業，使經營開發規模萎縮、現金斷流、歷史包袱沉重、瀕臨絕境的公司起死回生，並從一般性小企業逐步發展成為躋身主流房地產企業行列，具有較強營運、贏利、創新能力的全國性大型地產企業集團，資產規模超過百億元，打造出「中信地產」知名品牌。近6年，企業累計向國家上繳利稅15.5億元，銷售額增長35倍，淨利潤翻了32倍，不但實現了國有資產的保值增值，開創了中信地產的新局面，也為中信集團公司籌備中信地產改制上市，創造戰略性發展新機遇，奠定了堅實的基礎。

白手起家闖進「百強企業」

1988年，李康創辦中信汕頭公司。短短幾年，他帶領職工白手起家，在汕頭經濟特區先後開發出近30個精品樓盤和小區，在市區最繁華的中心地段形成了「中信區」城市景象，迅速成為當地首屈一指的利稅大戶和具有廣泛影響力、品牌知名度的大型綜合性國有地產龍頭企業。其「敢為人先」的進取精神，使中信汕頭公司成功地率先開發了「成片建設、綜合配套」的商品小區，歐陸建築風格、高級會所配套、人車分流的高尚住宅小區，大型城中別墅小區，平價精品房系列小區等一大批地產項目，開發總建築面積210萬平方米。高峰時市場佔有率曾高達80%，連續獲得「全國100個精品樓盤」、國家建設部「跨世紀小康住宅示範小區」等榮譽，成為中信系統改革發展的典型和樣板，1994年獲得全國地產百強企業稱號。

市場導向創新為先

李康多次臨危受命，接管因經營管理不善而負債纍纍的國有企業。他提出一切以市場為導向的行為準則，敢於破除舊條條、舊框框的束縛，果斷地對各種弊端進行大刀闊斧地改革，在思想觀念、機構設置、幹部管理、績效考核、薪酬分配等各方面全方位大膽創新，制定和實施了一系列具有超前意識和戰略眼光的重大舉措。他堅決調整產業結構，剝離輔業，集中所有資源支持發展主業，走專業化、規模化發展道路；調整戰略佈局，支持重點區域公司的優先發展，形成日益增多的資金、利潤中心；集中優化資源配置，對資金、人才實行高度集中的調配與管理；建立工效掛鉤的市場化薪酬體系，重獎有突出貢獻的核心骨幹員工；克服底子薄、資金少、負債率高的困難，成功開創低成本、高速度開發的經營模式。

同時，李康親自主持籌劃開發或參與的汕頭中信海濱花園、潮華雅居，東莞的中信凱旋城、森林湖，深圳的中信星光名庭、中信紅樹灣，廣州的中信君庭，北京的主語城以及大連的海天瀛洲等一大批優質地產項目，集中反映了當今中國房地產市場的主要特色與水平。其經營理念和獨特創意受到業界的廣泛關注與讚賞，獲得客戶的普遍好評與熱情追捧。

近年來，通過制定「十一五」發展規劃，富有極大勇氣與魄力的李康以更大的手筆完成了包括廣州、深圳、北京、上海、天津、成都、大連、長春、桂林及一大批經濟發達的二線城市的全國範圍戰略性佈局，並運用大型國有企業集團的獨特優勢開始大範圍進入與政府合作、成片開發的一級土地市場。其中海南博鰲旅遊開發區等特大型項目，開創了房地產經營的新模式。企業的這些奇跡和巨大變化，連員工自己都不敢相信，他們不但扭虧為盈，甩掉歷史包袱，實現了跨越式騰飛，而且呈現出強勁的可持續發展態勢。