中信地產暫時收縮 讓道集團整體上市

本就一波三折的中信地產上市計劃，在2011年的春夏之交再生波折。5月30日，資本市場有消息稱，因中信集團整體赴港上市計劃，中信地產單獨上市的計劃終止，2011年底，中信地產將隨中信集團一並赴聯交所完成上市。對于中信地產中止上市的消息，中信地產公共關係負責人表示不便評價；對于隨中信集團整體赴港上市一事，該負責人表示應向中信集團核實。中信集團相關負責人則表示，鑒于相關監管制度，目前不便發表評論。受到隨集團整體上市的策略改變的影響，曾經擴張兇猛的中信地產，其擴張之勢已經有所收斂。

整體上市

中信地產官方網站刊載的資料顯示，2009年中信地產完成華南公司、華東公司、華北公司的業務整合工作。華南公司原總經理李康擔任中信地產的新任總裁，2010年，李康又開始擔任中信地產的董事長工作。在公司願景中，中信地產意圖成為中國一線房地產開發企業。記者了解到，在完成華東、華南、華北三個地方公司的業務整合後，中信地產確實曾考慮單獨上市的發展路徑。一位2009年曾為中信地產提供服務的資本市場人士表示，借殼和IPO兩種途徑中信地產都曾有過嘗試。

2009年，資本市場風傳中信地產借殼珠江控股上市，後無果而終；此後，資本市場再次傳出消息稱，中信地產有意借殼粵宏遠完成上市計劃，隨即便被粵宏遠發布公告澄清。兩次借殼傳言後，中信地產IPO的風聲漸起。對此，雖然時任中信地產總裁的李康不願透露更多情況，但對于IPO的嘗試，他並未否認。

“應該說中信地產的單獨上市也有時運的問題。”長期關注內地資本市場的香港京華一山證券研究機構合夥人尤浩然向記者分析稱。他認為，從2009年開始，內地開始對房地產行業進行嚴厲的調控，與房地產相關的融資、再融資都被無限期擱置。于是，資產優良的中信地產受到累及。記者了解到，與外界傳言不同。截至2010年底，中信地產並未向中國證監會遞交IPO申請，主要原因是中信地產內部認為政策與市場的時機不甚合適。同時，中信集團在高管層履新後，赴港整體上市的工作加速，隨即，集團層面提出，既然累及調控無法在內地完成上市，不如與整體赴港統一上市，一方面解決融資問題，另一方面解決與中信泰富、中信集團地產業務的同業競爭問題。

暫時收縮

在傳出中止單獨上市之前，中信地產的房地產開發業務已有暫時收縮的跡象。在北京CBD核心區，中信地產將商業地產項目贏嘉中心賣予萬科；同樣是在北京，中信地產亦有將開發用地轉讓給金融街控股的案例。同時，在CBD核心區中服地王的爭奪中出面的，是中信集團，而非中信地產。除去這塊關注度甚高的土地，整個2010年，在北京，中信地產少有土地進賬。其主要的房地產在售項目，亦是2009年陸續開始開發的中信城。而在廬山、博鰲等地大規模土地儲備與開發項目，多是在2009年前後獲得。

“從財務的角度分析，上市前對于現金流有比較高的要求，這樣報表才能好看；房地產行業的財務波動較大，開發周期的前期，往往負債較高，可能會累及集團的負債情況，另一方面，內部理應對不同平臺下的地產業務進行整合，這也可能是中信地產暫時在房地產市場中收縮的原因所在。”尤浩然對記者說。

擴張受阻

對此，中信地產、中信集團的相關負責人均表示，在目前的情況下，不便表態。此前曾為中信地產提供過服務的資本市場人士表示，中信集團整體上市後，中信地產的發展能夠從中獲益多寡，取決于在集團的融資中，中信地產能夠分到多少羹的問題，但從目前的情況看，一切並不明朗。

“但是赴港上市至少是比內地資本市場更可控的一條融資途徑，很明顯，中信地產的資產規模比較大，這意味著內地的殼公司很難滿足中信地產的融資需求；至于IPO，又累及樓市調控而無從放行，隨集團赴港上市顯然更為可行。”他說。然而，尤浩然認為，相比于自身單獨上市，隨集團統一上市的中信地產，在資金調配的使用權與自由度上，將會受到一定的影響。其重大的投資決策，將會受到更多來自中信集團方面的控制，這會在短期內，使中信地產的擴張速度，有所抑制。

“還有一些問題是，中信集團的房地產業務分部在三個平臺，中信地產是最主要的平臺、其次是中信泰富，再次是中信集團自身持有的一些商用、辦公物業，這三者之間的資產如何整合與統一，也將是影響到中信地產未來發展的關鍵所在。”尤浩然說。

中信地產：復辟的貴族

經過三年多的蟄伏，中信地產終於走上了前台，2010年歲尾在北京柏悅酒店舉行了規模宏大的品牌發佈。

從2007年整合成中信集團旗下一級子公司以來，中信地產總資產迅速膨脹至700億元，攬下逾3000萬平米的土地儲備，躋身國內一線房企之列。

這很可能只是一個開始。對於攜金融資源和產業鏈兩大利刃的中信地產，一線房企已經容納不下他的追求，他的願景是行業三甲。

中信集團是中國房地產行業的先驅，但創始人榮毅仁忙於實業而未予重視，前董事長王軍時代又耽於「金融雁陣」而無暇顧及，地產業務始終沒有達到與中信相匹配的市場地位。

而今誦出「築人生，信其成」的高亢品牌口號，中信地產作為中信集團非金融業務的核心所向，當滌染中信的貴胄之氣，得到更多的蔭護和支持，復辟振興之路顯得寥廓而現實。

001號先生

成立於1986年的中信房地產公司是新中國第一家房地產公司。在中信檔案室裡，放著中信房地產公司的營業執照，工商註冊編碼是001號。

世聯地產董事長陳勁松更是把中信開發、1985年落成的「巧克力大廈」看作中國房地產業誕生的標誌。坐落在東長安街的咖啡色的國際大廈是中國第一座超過100米的寫字樓及第一座涉外寫字樓。

在中信這個國務院直管、最大的窗口企業創辦伊始，中信就成立了中信地產的雛形——中信房地產部。中信地產的歷史可以追溯至1979年，在青春激昂的中國房地產業，中信是不容辯駁的長者。

在相當長一段時間裡，在投資和投機問題上未能釐清，榮毅仁對房地產頗有顧慮，房地產業務在中信發展戰略上被視為「旁門左道」。除了地處北京的中信房地產公司之外，中信另外兩家以房地產為主業的公司——中信廣州和中信華南也只能依靠自己的微薄力量謀求發展。

中信地產現任總裁李康發跡於汕頭。在波瀾壯闊的住宅貨幣化浪潮中，李康在汕頭一隅發展了30多個項目，使中信在汕頭擁有了與其招牌同樣響亮的影響力，李康借此升任為中信華南總經理。

萬科、金地、萬通、SOHO中國等房地產商青雲直上，使王軍認識到了房地產的財富魔力。2001 年11月，王軍召集中信系各大子公司的大員，在東莞召開中信首次房地產座談會。他的目標非常明確，就是要整合中信的資源，助中信地產業務二次騰飛。

但王軍有更重要的事情要做，地產業務不得不暫時割捨。中信在王軍治下實現由實業向金融業務的轉型，中信銀行更是被王軍定義為中信「金融雁陣」的頭雁。在中信銀行上市，中信證券、中信信託、華夏基金等雄踞板塊第一的攀登中，中信的地產業務卻積存了更多的欠賬。

中信地產業務的轉折點是深圳紅樹灣，這後來成為中信地產的標誌項目，李康也正式見識了整合的力量。中信華南2003年以14.6億元收購該項目的時候，自有資金只有1.2億元，王軍出面為中信華南提供融資3億元。

紅樹灣一役，打響了中信華南的品牌。2005年，中信銀行改革上市的階段性目標達成，王軍馬上轉過身來，重拾中信地產大業的整合。

2005年7月，中信房地產公司降格併入中信華南。由於分、子公司眾多，資產龐雜程度也超出想像，中信房地產業務整合歷時兩年多。最終，中信深圳併入中信華南，中信國安和中信在海南的地產業務也被納入。

2007歲末，接替王軍上任的孔丹終於完成整合大業，中信系統所有房地產公司及項目萬宗歸一，中信地產作為其地產業務的唯一代言，註冊資本高達60億元。

2008年2月，中信證券旗下做股權直投業務的金石投資成為中信地產的股東，中信地產的註冊資本進一步擴大至67.9億元。通過股權紐帶，中信地產又完成了金融+地產的融合。

作為中信房地產業開拓者的中信，多年來在北京房地產市場遁跡，李康借助北京最大的危改項目——宣武區大吉片危改工程，在北京宣誓了中信地產咄咄逼人的存在感。

中信城是二環內唯一超過170萬平米的超級大盤，北京樓市2009年的銷冠，中信地產城區模式的代表作。2010年3月，中信地產再下一城，以52.4億元拿下亦莊新城地塊，這個被命名為中信新城的項目將是郊區新城模式的代言。

在即將唱標的中服地塊爭奪中，中信地產綜合評價靠前，有望楔進北京CBD核心區。明星項目帶動，中信地產一躍成為北京強勢開發商。而在全國其他區域，中信攻城略地的勢頭更盛。

決戰下半場

中信地產成立三年來，彎道超車勢頭十分明顯。

總資產從150億元擴充至700億，銷售額也從2007年的46億迅速擴大至300億，二級土地儲備擴充至3000萬平米。

在數據背後，中信地產完成立足京津、珠三角、長三角，有選擇進入經濟發達地區的戰略佈局，在業務上以中高檔住宅開發為主線，堅持以二級開發為導向進行土地一級開發，並依托中信的金融平台大力發展商業地產和休閒地產。

李康表示，中信地產的戰略定位是最具實力的城市綜合開發運營商。中信在金融、能源資源、製造、工程承包、信息產業和服務業等行業都具有核心競爭力，有年收入超過2000億元的世界500強企業體量的母公司祖蔭，中信地產做城市綜合運營的底氣很足。

中信幾乎壟斷了博鰲的一級開發，122平方公里一級土地的饋贈，使中信地產成為海南最大的「地主」之一，海南業務也成為中信地產最大亮點之一。

中信總經理常振明對中信地產的期許很高：「我們的戰略是希望把每一個投資的行業做到最好，在行業裡領先。」由於地產行業的發展潛力和對集團資產損益表的貢獻，中信地產躍升到中信非金融業務的優先發展地位。

母公司具備強大的金融資源，中信地產近水樓台。在過去的30年裡，中信一度疏離了地產業務，目前，借產業集群和金融力量，中信地產承擔起中信集團重塑地產版圖的重任。

中信地產來得正是時候。陳勁松意味深長地表示，從巧克力大廈到現在，中國房地產走過30年，進入中段，開啟了全面整合。後半場將是全面增值的階段，只有強大金融平台支持才能做得到。他試圖在中信的強大雁陣中，找到代表中信地產的那一隻。