5+1=5-1: [R-ESTATE]

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2012-03-17

01、樁基工程（如有）：70~100元/平方米；

藍線，是指城市規劃確定的江、河、湖、庫、渠和濕地等城市地表水體保護和控制的地域界線。
紅線，包括用地紅線、道路紅線和建築紅線，對「紅線」的管理體現在對容積率、建設密度和建設高度等的規劃管理。

規劃驗線是城鄉規劃實施管理的重要環節，是城鄉規劃建設具體實施的有效保障，也是規劃驗收的一項基礎工作，分為核驗（即灰線驗線）和復驗（即±0驗線）兩個階段。

房地產開發週期較長，主要包括立項環節、規劃設計環節、融資環節、土地取得環節、拆遷安置環節、工程建設環節、預售環節、銷售環節、出租環節，項目清算環節。各環節涉及的稅種主要有企業所得稅、土地增值稅、營業稅、土地使用稅、印花稅、契稅、房產稅。

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段
國有土地使用證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提。但是，這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。

五證原則上是：建設用地規劃許可證——國有土地使用權證——建設工程規劃許可證——建築工程施工許可證（又稱建築工程開工證）——商品房預售許可證

一．設計名稱、建設地點
設計名稱：
建設地點：

二．設計依據、批准文號

第一部分，房地產開發公司的準備工作
在報行政機關審批之前，房地產開發公司應辦理好土地出讓手續，委託有資質的勘察設計院對待建項目進行研究並製作報告書,應附有詳細的規劃設計參數和效果圖，並落實足夠的開發資金。

（一）開發商提出開發設想是整個房地產項目開發的起點
在市場經濟體制條件下，開發設想是房地產開發商最關鍵的一項工作，從這項工作起，整個房地產項目開發就進入了狀態。開發設想是否準確地反映了市場的需要，將決定未來整個房地產項目開發的成敗。

1、建築佔地面積計算：
參照國家有關建築面積的計算規則和有關規範計算
（1）單層、多層及以上建築物按建築物外牆勒腳以上外圍水平面積計算。

一、對取得土地和準備開發項目打可行性研究報告和立項申請，然後到計劃發展委員會申請立項。

[初步接洽階段]

1、項目資源條件整合及判斷
負責部門：策劃部、代理部、研究部