【RE】PROCEDURE & IN-DETAIL

1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段
國有土地使用證和建設用地規劃許可證這兩個證，加上規劃要點批復，是進行房地產開發的前提。但是，這幾樣東西領取的先後順序，非常的有學問。
這幾樣東西的發出時間，基本上就可以判斷出地塊背後的故事。這三樣東西涉及到國土部門和規劃部門曠日持久的權力鬥爭。目前我國法律也沒有很好的規範這個問題。

簡單的說一下，土地證由國土部門頒發，是土地權屬證明，載明瞭土地用途及使用期限（只是載明）；建設用地規劃許可證由規劃部門頒發，是核定土地用途及用地界線的法律依據；規劃要點批復由規劃部門頒發，是確定土地使用強度指標的法律依據，如容積率、建築密度、停車位配置要求，這些指標都在這個批復裡體現出來，包括現在的那個小戶型比例限制要求，也會在這個文件裡體現出來。
一般來說，一塊地，必須要由規劃部門核定規劃要點，頒發了建設用地規劃許可證（以下簡稱地規證）之後，才能領取土地使用權證。這絕對應該是必須的程序。因為國土部門必須依據規劃部門核定的土地功能及土地使用強度，才能計算出土地出讓金，才能在土地證上載明土地用途及年限。
但在現實中，這個想法只能是理想狀態。

因為首先，很多地方的國土部門在出讓土地的時候，根本不考慮規劃，直接就整塊出讓了。然後給人家辦出商住用地土地使用權證。這種讓人無法理解的土地出讓模式一度非常盛行。然後受讓了土地的開發商，再去規劃部門軟磨硬泡，無論是修改規劃也好，還是根本沒有規劃都好，反正，土地出讓金是已經交了，剩下的事情規劃部門搞定。
要知道，我國正式搞土地出讓也只不過是從1990年開始的，而以公開交易的形式搞土地出讓，甚至都只是從 1997年才正式開始。而北京第一塊公開交易的土地，是到2000年之後才上市的。我國的房地產管理體系那絕對是全世界獨有的。

不過無論如何，這種土地交易模式現在已經只是歷史了。
新城鄉規劃法第三十八條：在城市、鎮規劃區內以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門應當依據控制性詳細規劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發強度等規劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。
以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同後，建設單位應當持建設項目的批准、核准、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門領取建設用地規劃許可證。
城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門不得在建設用地規劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規劃條件。


2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
這四項幾乎是每一個項目要開始的時候必須要搞的東西。非常的社會主義特色。不過這裡也有些東西很有趣，與法律的關係也比較大，比如設立項目公司。這裡要注意一下，母公司拍到的土地，轉到其全資設立的項目公司名下，按我國法律，不屬於交易。母公司與其全資子公司之間的土地流轉，不屬於交易。 因此，房地產公司可以任意設置項目子公司，在房子賣完後再把它在實體上消滅，只留下一個殼。這種操作模式沒什麼法律風險可言，非常的經濟實用。
立項主要考察的是項目的投資額及可行性。立項與其他程序的先後關係那更是異常隨便的事情。譬如最近國家的政策，要求先環境評估，再回頭來立項。這是基於加強環境保護促進可持續發展的考慮。但在很多地方，環評的一項主要前提材料就是立項批文。立不了項根本做不了環評。不過上有政策下有對策，事情都是人辦出來的。譬如去計劃部門，就讓他們給我推薦可行性研究報告的編制公司，去環保局，就讓他們給我推薦環境評估報告的編制公司，然後讓這些公司負責把這些手續辦出來。編製費用稍微給多點都沒關係。
房地產開發資質就比較有技術含量一點，現在這些專業技術人員資料都是省內聯網了，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網查到，某某是什麼專業資質任職什麼公司。

3、總平面審查階段
這個階段叫「修建性詳細規劃審查」。這個階段就是審查小區的總平面規劃圖紙，也就是審一個小區的建築物都是怎麼排的，每棟單體建築有多高，有多大，各棟單體建築之間怎麼間隔，間距是多少，日照夠不夠，總容積率是多大，有沒有超過規定的容積率，建築密度是多少，進出小區的道 路怎麼安排，是不是符合消防規範，等等，這些東西都是非常的專業。

在這裡舉例說明一下，比如建築密度，就是建築物基底面積佔整個小區面積的比例數。譬如這個小區是1萬平方米，有3000平 方米的地面上有建築物，那麼建築密度就是30%。看起來這個計算應該是沒有什麼爭議了。但是且慢。這3000平方米的建築佔地裡面，有2000平方米是 一個大型的架空平台，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。現在，爭議就來了，這個2000平方米，到底算不算建築基底？這種空中花園型的架空層到底要不要算建築密度的問題，反正技術規範沒有限死，有無窮的空間可以鑽營。
再舉個例子，容積率，總建築面積除以淨用地面積。但是，什麼是淨用地面積？是純粹的土地使用權證載的面積，還是比這個面積大那麼一點，一直到周邊道路的道路中線去呢？把淨用地面積一加大，總建築面積自然就水漲船高。這都 是可以鑽營的地方。
其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建築四周必須設立環形消防車道。但是這麼一搞，小區的綠化基本上就毀掉了。怎麼辦？設置那種隱形消防車道，上面種草保持綠化，就指著圖紙說這就是一條消防道路。
審總平面是整個開發報建過程中最有技術含量的活，這個過程一般都要2到3個月，往往都要和規劃部門反覆修改，才能通得過。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要麼就是車道轉彎半徑太小，等等等等。

4、管線綜合審查、排水許可證
管線綜合審查是規劃部門的專業審查內容之一，這個實在是非常的專業。搞得不好的話，實在是害死人啊。而且，被這個東西害死的公司比比皆是。事實上，無論什麼房地產公司，在這個問題上栽跟頭的機率，是一樣的，這個東西就跟擊鼓傳花似的，一輪到就死。
管線綜合，包括三大項：小區給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據各項設計規範科學統籌安排，放到同一張圖紙上。給排水不用多解釋了，就是怎麼引自來水進小區，然後怎麼把生活污水和雨水排出小區；強電就是生活用電，線路從哪裡進，怎麼上樓，怎麼進門；弱電的內容就多了， 什麼有線電視線、各類通訊線路、網線、內部監控線路，等等。上面這三樣東西要科學的話，統統都得在地下走，從地下穿進各棟單體再連接進入千 家萬戶。
這些線路必須要合理的安排好，不能到處亂走。作為非專業人士，要判斷一個小區的官線綜合設計好不好，只需要看兩個東西：1、走進一個小區，看它裡面是不是有電線搭在樓和樓之間。2、沙井蓋是不是基本沿著小區道路排布。
管線綜合，如果設計不好有什麼後果呢？首先，就是給排水會整天出問題。一下雨小區就變池塘的事情；然後， 就是網絡整天出問題，小區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管。夏天千萬別開空調，一開就斷電跳閘。家裡的電器得輪著用，千萬別一起開。
管線綜合既然如此重要，我們設計的時候好好的考慮，不就行了嗎？事實上，是不行。為什麼？因為所有的線，都得從外面引進來，都得跟外面有個接口。但是接口在哪裡呢？
無論開發商們在事先做多少準備工作，做多少調查工作，都無法保證預留的接口不發生變化。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種事情太常見了。
然後，高壓電線的接入口，一開始說得好好的，從某某變電站接，等到施工完畢，要正式接的時候，突然發現那個變電站已經搬走了，又或者它的容量已經超了，不能再讓接，你得從其他地方 接，這個時候只能花冤枉錢，亂引。引到多少電算多少電。
再說到這個排水許可證。這個東西是市政部門發的，專門針對小區的排水。現在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個東西管的是管徑和流量，以及連接市政管線的位置。然後這個東西反過來又影響管線綜合設計，事實上是一回事。

5、單體審查、建築工程規劃許可證
規劃部門對單體設計的審查也是非常嚴格的，但是總體來說，相對於總平面規劃，就比較容易通過一點。
單體設計就是在總平面規劃的基礎上，落實單體建築的設計方案。單體方案主要是些啥內容呢？關鍵就是落實各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴格的，要求一般是每戶住宅配一個車位，商業一般是100平方 米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。
當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段主要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠， 一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是單體階段就不一樣了，就開始數了。這個時候什麼毛招都會用上。比如所謂的子母車位啦， 根本停不進去車的轉角位也放個車位啦，等等等等，不一而足。但是有些時候，無論怎麼擺都擺不夠，那也有辦法，就是宣稱我這裡要做立體機械停車位。立體機械 停車位我相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數開發商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。
那麼，為什麼開發商那麼不願意建大點地下室？因為建地下室是虧本的。買的人也少。事實是，停下一台車，的確只需要10個平方米不到的空間。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。所以按經驗值，每個停車位所須分擔的面積，基本上都是35到45平方米。規劃部門都這麼掌握。這就是客觀規律。

審完單體設計，設計公司再細化一下出建築施工圖，就可以申領建設工程規劃許可證。

6、消防和人防專項審查
這兩樣東西搞死人。兩個結論：沒有哪個小區的消防和人防設計是達標的。沒有哪個小區的消防和人防設備是合格。
消防報建，是所有專業報建中最艱難的，但是也可以很簡單。至於人防報建，這個東西莫名其妙。
先從消防說起。消防部門是武警官兵，不是政府機構。我國的消防審查，在很多時候都是非常扯淡的，非常官僚的。基本上來講，消防設計絕對不可能嚴格按規範做夠做足。在這個方面，審查那也是越來越嚴。一 般說，各發展商都是委託消防施工企業代理報建。因為這些企業長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關係千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能 把事情辦成。但是，涉及生命安全的消防規範，基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強制性規範已經是鐵律。
人防工程是中國特色的東西。人防部門屬於政府部門，不是軍隊編制。用於人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發產權證。這部分停車位只有使用權。關於人 防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。所有的人防用途的東西，產權都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程，就允許你暫時用著。但是這個產權，無論如何，都不可能歸屬於什麼全體業主。
因為人防用途部分的車位只不過是一種暫用的性質，不能賣，所以開發商絕對會想辦法減少人防面積。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了。也不知道能防什麼。

7、節能審查、施工圖審查
在領取建設工程規劃許可證之後，設計公司在建築施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。
節能審查，是怎麼審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建築節能擺上的位置也越來越高。
施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工 圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基於我國的審查技術非常落後，連設計、施工技術都非常落後，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可
在很多城市，幾乎沒怎麼管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。
余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工餘泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這麼規範。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規範的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。
此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深 圳。

9、質量監督、安全監督

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。
在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬於安監的職責。由於質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測， 這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那麼的嚴，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。安監基本不收費，但是也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等。
有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承台，繼續往上建。

10、施工招投標、監理報建
按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建築施工招投標，可以直接發包。在大多數城市，私營企業只要 能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。 在必須要做施工招投標的時候，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾隻好鳥。
在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建築管理部門裡去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然後發現自己的技術人員不夠了，於是馬上到建設局備 案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。後來受理了，然後又因為其中一 個人的身份證複印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老闆氣得吐血。到最後當然這個標是投不進去了。這裡講的還只是個小手段。暗地裡啥招數都用得出來。不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。
監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之後的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。


11、施工許可證

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。
但，從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。
大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維繫著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之後，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一髮而動全身。
很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就幹上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。管理相對規範的大城市，也有空子可以鑽，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然後再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這麼把一個項目分割成很多部分發證。
施工許可證完了之後，放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。

13、放線、驗線
圖紙畫出來之後，要把圖紙上的建築物在實地上落實一個具體的位置，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線後，測繪院會發出一份放線冊。
在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個「做通」工作。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之後就做驗線。一看這個建築的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。
這個驗線工作跟日後的驗收有莫大的關係。所以測繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場合。

14、預售許可證
預售現在的管理已經比較嚴格了。在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。
預售許可最重要的條件是：高層建築結構完成3分之2，低層建築結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建築往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之後，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。
現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什麼5000元/平方米「起」，這種騙人的玩意了。但是，政府沒有權力對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。隨便你怎麼公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。
在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之後，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日後客戶與開發商之間的主要矛盾。
現在為了避免這種糾紛，各大開發商開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

15、關於預售中的土地解押
現在關於土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之後才能抵押貸款。這也是開發商為什麼這麼緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建築規模來確定和發放的。在這方面，全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要麼還貸，要麼更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。
還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那麼多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。
說說其中的兩個辦法：現在絕大多數的城市，國土部 門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押， 再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什麼部門來查，都可以解釋過去。那麼我們 就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉，然後拿著這個註明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，土地證已經解押了啦。房管部門一看，於是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。
此外，在可以辦理在建工程抵押的城市，也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合併的地方也能用。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之後，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車裡看一下，頂了。然後拿起驗線冊來看看，沒問題，數一數層數，是這個層數，就回去了。
消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這裡面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這麼個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。
質量驗收現在非常簡單了。竣工之後，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然後交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給幹了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。
質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。
竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。

17、結束語
事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，幹過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多麼辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。
在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的台底交易和私下勾結。再好的合夥朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑並導致最終散伙。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。
你試圖規範做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。